In arrivo la Certificazione unica per chi ha redditi da affitti brevi. Entro il prossimo 16 marzo le piattaforme devono inviare la Cu con il corrispettivo lordo pagato agli host e l’ammontare della ritenuta del 21% versata a titolo di acconto. Nel 730 si potrà poi scegliere sia l’immobile sul quale applicare l’aliquota più bassa quando se ne hanno più di uno, sia di passare al regime Irpef se più conveniente. Cedolare possibile anche per gli host che sono comodatari o inquilini, ma in questo caso cambiando regime il risparmio sulle tasse è quasi sempre assicurato. Ecco tutto quello che occorre sapere.
Cedolare e scelta dell’aliquota
La Cu viene inviata a tutti i soggetti qualificati come host, quindi a tutti i titolari del Cin. Per chi affitta un immobile di proprietà il reddito da locazione breve va dichiarato nel Quadro B del 730 o del modello Redditi. Nella dichiarazione precompilata l’opzione per la cedolare secca compare di default, ma si ha il diritto di modificare il modello e scegliere la modalità di tassazione più conveniente. Con la cedolare secca la base imponibile è pari al 100% del corrispettivo incassato. L'aliquota è al 21% su un solo immobile, e al 26% su tutti gli altri (fino a quattro in totale lo scorso anno, due in tutto dal 2026). I portali applicano comunque la ritenuta al 21%: quindi chi ha più immobili dovrà scegliere quello su cui applicare l’aliquota più bassa e versare la differenza per gli altri. Non è comunque obbligatorio assoggettare tutti gli appartamenti alla cedolare.
Quando l’aliquota Irpef è più conveniente
Se si hanno più immobili, infatti, la cedolare al 26% è conveniente solo quando si rischia un aumento dell’aliquota complessiva in presenza di altri redditi. Altrimenti considerando che la prima aliquota Irpef è al 23% e si applica agli scaglioni di reddito imponibile fino a 28mila euro, sicuramente con la tassazione Irpef si risparmia. In questo caso, infatti, diversamente dalla cedolare la base imponibile è il 95% del canone, e in aggiunta possono essere dedotte dal totale incassato le spese di pulizia. La stessa Agenzia delle entrate è stata chiara su questo: le spese per servizi accessori non concorrono alla base imponibile quando sono riaddebitate al conduttore sulla base dei costi effettivamente sostenuti (circolare 24/2017). Di fatto è lo stesso principio che si applica per i contratti di locazione ordinari: quando si prevede un importo complessivo formato in parte da canone e in parte da rimborso spese in cifra fissa (per condominio, utenze ecc), le imposte si pagano solo sul canone, l’altra quota non va dichiarata. Quindi poiché la pulizia è documentabile come rimborso a costo reale (ovviamente a fronte delle relative pezze d’appoggio della ditta), chi sceglie l'Irpef ordinaria può scorporare l’importo dal corrispettivo lordo certificato, mettere a tassazione solo il canone e recuperare in dichiarazione la cedolare applicata in eccesso.
Quando l’host è il comodatario
Conteggi sulla convenienza da fare a maggior ragione quando chi affitta un immobile non è il proprietario ma il comodatario. In questi casi il reddito da affitti brevi è qualificato come “reddito diverso”, da indicare nel Quadro D nel modello 730. La base imponibile dell’Irpef per i redditi diversi, come prevede l'art. 71 del Testo unico delle imposte sui redditi, è pari ai corrispettivi percepiti nell'anno meno le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito. Nel caso specifico rientrano nell’elenco le commissioni del portale, le spese di pulizia documentate con ricevuta, le utenze (luce, gas, acqua, wi-fi), la biancheria. La base imponibile rispetto alla cedolare viene quindi ridotta sensibilmente, per cui anche per chi ha altri redditi l'Irpef ordinaria può risultare più vantaggiosa rispetto alla cedolare al 21%.
Se l’host è l'inquilino deduce l'affitto che paga al proprietario
Se poi l’host è un inquilino che ha preso in locazione l’appartamento con la specifica autorizzazione del proprietario a darlo in locazione per affitti brevi, la cedolare difficilmente è l’opzione migliore dato che rispetto al comodatario l’inquilino ha una deduzione aggiuntiva. In tutti i casi di sublocazione, infatti, tra le spese inerenti alla produzione del reddito rientra nella lista anche il canone di locazione pagato al proprietario. Di conseguenza per gli inquilini la base imponibile corrisponde alla differenza tra quanto incassato (al netto di pulizia, bollette e biancheria) e quanto versato al proprietari.